交屋那天沒有下雨，漏水卻在搬進去以後開始

假設一對夫妻買下盼望很久的房子，交屋那天陽光落在地板上，他們忙著量窗簾、安排家具，直到搬進去後的一場大雨，水才沿著窗框慢慢滲入，讓還沒收完的紙箱先濕了一角。他們一邊找盆子接水，一邊把照片傳給賣方，收到的卻是「交屋時不是都看過了嗎」，彷彿那個晴朗的下午，已經替往後所有的屋況作了保證。

交屋時沒有發現漏水，不表示買方一定只能自行承擔，搬入後看見水漬，也不當然足以證明賣方應負全部責任，真正需要連起來的，是瑕疵的原因、存在的時點，以及雙方當初如何說明與約定。家人急著把日子恢復原狀可以理解，但在牆面重新刷白以前，還需要替那場雨留下足夠清楚的紀錄。

修好房子以前，先把問題如何發生留住

發現漏水時，應先處理安全與防止損害擴大的需要，同時記錄滲水位置、天候、路徑及受損範圍，保存檢查、維修和聯繫資料，避免全部拆除重做以後，連原來的狀態也無從辨認。通知賣方時，也宜用能保存的方式說明哪裡、何時、如何漏水，並安排適當的共同查看或專業檢查，使爭議不只停留在一方說漏、一方說以前沒事的往返之間。

民法第三五四條關注的是危險移轉時，房屋是否已有減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，因此證據需要說明的，不只是眼前正在漏水，還包括問題是否已在應由賣方負責的時點存在。賣方不知道瑕疵，不當然排除法定擔保責任，但買方若在訂約時已知瑕疵，賣方原則上不負擔保責任，至於因重大過失不知的情形，則另須檢查賣方是否保證無瑕疵或故意不告知。

這也是屋況說明、既有修繕、交屋紀錄與契約約定必須一起保存的原因，因為同一片水漬，可能涉及不同的形成經過，不能只挑一張對自己有利的照片，就跳過其餘資料。專業檢查若能把漏水原因與相關時序交代清楚，雙方才比較有條件討論責任，而不必一直退回「你當時明明看過」與「我當時怎麼知道」的爭執。

修復的需要，還要轉成有依據的請求

符合瑕疵擔保要件時，買方可能請求減少價金或解除契約，但依情形解除契約顯失公平時，只能請求減價，損害賠償也須另外檢查法律與事實上的要件。因此，漏水的困擾即使真實而迫切，仍不能直接推論一定可以退屋，或把所有後續裝修費都列為賣方應付的金額。

臺灣新北地方法院一一○年度訴字第二八五一號判決，依個案鑑定及相關證據認定交屋前已有漏水，並採鑑定的修復費用作為減少價金的數額，呈現了問題如何從現場勘查，走到具體請求的判斷過程。這個結果有其證據基礎，不能延伸成每張裝修報價都等於可請求的金額，而應回頭核對修繕項目、必要範圍及相應依據。

等候回覆的日子裡，仍要留意權利的期限

依民法第三五六條，買方應依通常程序從速檢查，發現瑕疵即通知賣方，即使是通常檢查不能發現的隱藏瑕疵，日後發現時也應即通知，故意隱瞞等情形則另有規定。通知與行使法律權利並不相同，傳過照片、等候對方回覆，不表示各種期限就不再需要注意，也不能不分情況，將遲延通知的結果套用到每個案件。

就解除契約或減少價金的權利，民法第三六五條原則上設有通知後六個月不行使，或自交付起經過五年的限制，賣方故意不告知瑕疵時，六個月規定另有例外。這些是特定權利的規則，並非所有房屋求償都共用同一個期限，因此應及早把買賣契約、發現與通知日期、檢查及修繕資料排成時間線，確認要採取的處理方式，讓家能夠修好，也讓責任在牆面重新乾淨之前，有機會被說清楚。

本文為一般法律資訊，文中假設情境僅供說明，並非本所受任案件。個案仍須依契約、證據與具體事實判斷，本文不取代個別法律意見。

參考依據

民法｜第354、355、356、357、359、360、365、373條

臺灣新北地方法院110年度訴字第2851號民事判決

裁判日期：3月 7, 2023